حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا چیست؟ آیا می توان حکم تخلیه گرفت؟ - مجله فازنما

نرخ مجاز افزایش بها

در تاریخ 8 تیرماه امسال بود که رئیس جمهور در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره بهای مسکن بیش از میزان معین شده از سوی دولت اطلاع داد. بر اساس مفاد این مصوبه موجران نمی توانستند میزان اجاره بهای دریافتی خود در امسال را بیش از مقدار مشخصی افزایش دهند. به عبارتی افزایش اجاره بها در تهران حداکثر 25 درصد، در سایر کلان شهرها حداکثر 20 درصد و دیگر شهرهای کشور حداکثر 15 درصد باید باشد.

ناگفته نماند که میزان حداکثری افزایش اجاره بها در دوران کرونا تنها در صورتی در مورد مستأجران و موجران اجرایی است که مستاجر هیچ گونه اجاره عقب افتاده و تخطی از تعهدات خود نداشته باشد.

مصوبه 8 تیر و حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا

موضوع مهم دیگری که در این مصوبه به آن اشاره شده بود به حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا مربوط می شد. مطابق این مصوبه موجران نمی توانستند مستاجر خود را وادار به تخلیه نمایند، مگر اینکه واحد مسکونی را به صورت رسمی بفروشد. البته پس از فروش واحد مسکونی نیز، مستاجر فرصت 2 ماهه برای تخلیه را داشت.

از طرفی هم اگر مستاجر در دوران سکونت خود به تعهدات ذکر شده در قرارداد اجاره عمل ننموده باشد، با تشخیص دستگاه قضایی مشمول این مصوبه نمی گردد و باید ملک را تخلیه کند.

مصوبه 8 تیر و تمدید اتوماتیک اجاره بها

تمدید اتوماتیک قراردادهای اجاره نامه هایی که در بازه زمانی 8 تیرماه تا 3 ماه پس از اتمام شرایط بحران کرونا به اتمام می رسند نیز موضوع دیگری بود که در این مصوبه ستاد اجرایی کرونا به آن اشاره شده بود. بر این اساس قراردادهای اجاره مسکن با افزایش نرخ های مصوب ستاد ملی مبارزه با کرونا به صورت اتوماتیک تمدید می گردد.

مصوبه ستاد کرونا ضمانت اجرایی دارد؟

متأسفانه در چند ماه اخیر که مصوبه 15 اردیبهشت و همچنین مصوبه 8 تیر تدوین شده اند، اجرایی و ابلاغ نشدن این مصوبه به بسیاری از شوراهای حل اختلاف مسائل زیادی را برای بسیاری از شهروندان مستاجر ایجاد نموده است و علی رغم این مصوبه بسیاری از موجران و صاحب خانه ها توانسته اند که حکم تخلیه را از شوراهای حل اختلاف بگیرند.

در هر صورت بر اساس گفته های نائب رئیس اتحادیه املاک، کسانی که حکم تخلیه برایش صادر شده، آن را به صورت مکتوب و مستند ارائه کند. بر همین اساس، این مصوبه ضمانت اجرایی دارد و موجر نمی تواند مستاجر را بیرون کند. چون مصوبه ستاد ملی کرونا در حد حکم قانونی است و مستاجر احتیاجی نیست به جایی مراجعه کند. موجر اگر اعتراضی داشت می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند. با توجه به اینکه نمایندگان سه قوه در ستاد ملی کرونا هستند دستور تخلیه تا 3 ماه و تا اعلام شرایط سفید از ناحیه وزارت بهداشت صادر نمی گردد.

در چه شرایطی مالک قادر به دریافت حکم تخلیه است؟

بر اساس مصوبه هایی که در ستاد اجرایی کرونا تصویب شده است، مالک و موجر تحت شرایط خاصی قادر به دریافت حکم تخلیه خواهد بود. موجر یا مالک باید با ذکر دلایل موجه از جمله احتیاج شخصی و یا عمل نکردن مستاجر به تعهدات شاید بتواند حکم تخلیه را گیرد.

از طرفی هم گفته ها حاکی از این است که هیچ بهانه ای به منظور صدور حکم تخلیه قابل قبول شوراهای حل اختلاف نخواهد بود. به طوری که نایب رئیس اول صنف اتحادیه مشاوران املاک بیان می نماید: اگر موجر بگوید که خودش در این خانه می خواهد بنشیند یا دختر و پسرش ازدواج نموده و قرار است از این خانه استفاده نمایند، هیچ یک از این فروض تا انتها اعلام شرایط سفید کرونا در مراجع قضائی مسموع نیست.

واقعیت داستان حکم تخلیه چیست؟

داستان این مصوبه ها را می توان به یک سردرگمی به تمام معنا تشبیه کرد. اصولاً از لحاظ قانونی هم می توان خلاف این دستورها عمل کرد. خبر ها حاکی از این هستند که چگونه خلاف این دستورها صورت گرفته است. برای مثال موجران بیش از 20 درصد افزایش اجاره بها داشتند. حکم تخلیه برای عده ای از مستأجرانی که توانایی پرداخت افزایش اجاره بها را نداشتند، صادر شد. عملاً چنین دستورهایی مؤثر واقع نشده است زیرا این دستورها جنبه قانونی ندارند با اینکه خود قانون می گوید که مصوبات دولت هم جزئی از قانون هستند.

در چنین شرایطی یا مشکل از عدم پیگیری دولت نشات می گیرد یا اینکه این دستورها ضمانت اجرایی نداشته اند. برای مثال بسیاری از محاکم در این موضوع همکاری نداشتند و علت آن برداشت هایی است که قضات می توانستند از این مصوبات داشته باشند، برداشت هایی مبنی بر اینکه این مصوبه ها در مجلس تصویب نشده اند یا اینکه قوه قضاییه آن ها را ابلاغ ننموده است. بهتر این بود که این مصوبه ها هم در مجلس تصویب و هم از سوی قوه قضاییه ابلاغ می شدند.

از طرفی هم حقوق دانان باور دارند که مصوبه های دولت اگرچه حکم اجرایی دارند اما نباید ناقض قانون باشند. قانون گذار چنین اجازه ای به ستاد ملی کرونا نداده است. به عبارتی ستاد کرونا قادر نیست که دادگاه ها از صدور حکم تخلیه خودداری نمایند؛ بنابراین اگر جایی در دادگاه های ما حکم تخلیه صادر شده باشد نمی توان در مورد غیرقانونی بودن آن تصمیم گرفت.

لذا عدم تخلیه اماکن استیجاری یا سایر قوانین با مصوبه ستاد مبارزه با کرونا قابل اجرا نیست و حتماً باید به وسیله مرجع قانون گذاری یا اختیارات ریاست محترم قوه قضایی این احکام قضایی اجرایی شوند.

سخن آخر

علی رغم چند مصوبه ای که ستاد اجرایی دولت در مورد حمایت از مستأجران به ویژه صدور حکم تخلیه مستاجر در زمان کرونا صادر نموده است، اما در چند ماه اخیر خبرها حاکی از راهبردی نبودن این مصوبه ها دارند. بسیاری از حقوق دانان بر این باورند که ستاد اجرایی قدرت قانون گذاری ندارد و اجرایی شدن این مصوبه ها باید به همکاری سه قوه و اهتمام قوه قضایی صورت گیرد.