چطور می توان برای خانه بدون سند، سند گرفت؟
به گزارش مجله فازنما، بسیاری از افراد کلاهبردار خانه ها و زمین هایی که سند ندارند را به چندین نفر می فروشند و از این طریق به سود بسیاری درست می یابند. علت این اتفاق نبود یک سند تعیین برای آن ملک است. هرچند این امر بیشتر برای املاکی اتفاق می افتد که سند ندارند، اما ممکن است افرادی، حتی ملک های سنددار را نیز به این طریق به چندین نفر بفروشند، که البته این موضوع بیشتر برای املاک بدون سند است.
جهت دریافت خدمات رنگ پتینه با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.
چنین اتفاق هایی تا به امروز مسائل بسیاری را برای مردم ایجاد نموده و حتی افرادی نیز بر سر بحث در این مورد کشته شده اند. در این مقاله در خصوص نحوه دریافت سند برای خانه های بدون سند بحث می شود. آنالیز می کنیم که هزینه صدور سند ملک چقدر است و اینکه آیا این هزینه با هزینه دریافت سند برای خانه قولنامه ای فرق دارد یا نه. در ادامه میزان هزینه دریافت سند خانه نیز آنالیز می شود و می خواهیم ببینیم که طی چه مراحلی می توان سند یک ملک را دریافت کرد.
- کوشش های صورت گرفته برای تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی از گذشته تا به امروز
- برای سنددار کردن یک ملک به کجا باید مراجعه کرد؟
- منظور از معامله قولنامه ای ملک چیست؟
- نحوه دریافت سند برای خانه بدون سند
- مراحل درخواست صدور سند مالکیت
- هزینه صدور سند ملک چقدر است؟
کوشش های صورت گرفته برای تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی از گذشته تا به امروز
در سال 1310 بود که قانون ثبت به تصویب رسید. براساس این قانون لازم بود تا تمام املاک موجود در کشور ثبت شوند و تمامی اموال غیرمنقول نیز سند رسمی دریافت نمایند. همچنین گفته شد که اداره های دولتی و محاکم قانونی فقط دارندگان سند رسمی را به عنوان مالک می شناسند.
در سال های 1365 تا 1370 نیز برای اینکه ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان ها، اراضی کشاورزی و باغ هایی که سند رسمی ندارند، انجام شود، مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک مورد آنالیز و اصلاح نهاده شد. اجرای این قوانین با تاخیر همراه بود و نسبت به اجرای آن انتقاداتی وارد بود. مهلت اجرا چندین بار تمدید شد و در آذرماه سال 1383 سرانجام یافت.
البته تصویب این قوانین به معنای برطرف مسائل موجود در خصوص املاک نبود، بلکه مسائلی که وجود داشت همچنان باقی بود و هنوز املاک زیادی وجود داشتند که فاقد سند بودند. نکته مهم دیگر اینکه اصلاح این قوانین موجود نیز خود مسائلی را ایجاد کرد و باعث شد تعداد زیادی از افراد از شرایط به وجود آمده سوءاستفاده نمایند.
بعد از مدتی که مسائل نبود سند برای املاک همچنان وجود داشت، تصمیم گرفته شد تا به طور جدی برای املاک بدون سند کاری انجام شود و قانونی تعیین برای سنددار کردن املاک و هزینه صدور سند ملک تصویب شود. بنابراین لایحه تعیین تکلیف شرایط ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی برای اصلاح مواد 147 و تا حدودی 148 قانون ثبت، ارایه شد. هدف از این امر این بود که هم مسائل قانون قبلی و هم مشکل املاک بدون سند، حل شود.
اینکه یک زمین سند نداشته باشد فقط مربوط به یک شهر خاص نیست؛ بلکه این مشکل در تمام شهرهای کشور وجود دارد. ولی تهران و اطراف آن بیشتر با این مشکل روبه رو هستند. در دهه 1360 بود که مردم روستاها و شهرهای کوچک تصمیم به مهاجرت به تهران دریافتد و همزمان با این اتفاق تعداد زمین های فاقد سند افزایش یافت.
بسیاری از افراد به دلایل مختلف قصد فروش املاک خود و خروج از کشور را داشتند و تصمیم دریافتد تا املاک خود را بفروشند. البته املاکی که به دلیل قانونی انتقال آنها مجاز نبود. بنابراین مالکیت املاکی که مسائل قانونی داشتند، مشکل ساز شد. این املاک احتیاج به اخذ مجوز سازمان هایی چون شهرداری داشتند ولی به جای دریافت مجوز فروخته شده بودند و خریداران بدون اطلاع از این مشکل، اقدام به ساخت کردند.
برای سنددار کردن یک ملک به کجا باید مراجعه کرد؟
اگر شما از جمله افرادی هستید که یک خانه بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه ای خریده و معامله نموده اید، نگران نباشید. شما هم می توانید به راحتی برای خانه خود سند تهیه کنید. البته بهتر است در خصوص هزینه دریافت سند خانه و هزینه دریافت سند برای خانه قولنامه ای هم اطلاعاتی به دست آورید.
در ادامه برای دریافت سند باید راهی هیاتی شوید که در این مورد تصمیم گیری می نمایند. منظور از هیات، هیات های حل اختلاف است که می توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آنها مراجعه کنید.
آنها تکلیف سنددار شدن ملک شما را تعیین خواهند کرد. شما باید در این هیات ها حضور یابید و دلایل نداشتن سند را بازگو کنید. اعضا نیز دلایل شما را می شنوند و آنها آنالیز می نمایند و در ادامه تحقیقات لازم را انجام می دهند تا صحت گفته های شما تعیین شود. البته نظر یک کارشناس هم در این مورد مهم است و بعد از دریافت نظر کارشناس است که رای را صادر خواهد شد.
این هیات ها تشکیل شده از یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنان است. این هیات یک دبیر هم دارد که قبل از رسیدگی هیات، جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام نموده و به هیات گزارش می دهد.
وقتی رای صادر شد، هیات آن را در رسانه ها منتشر می نماید. اداره ثبت اسناد آن محل نیز باید این رای را در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم صورت گرفته و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر می شود.
نکته مهمی که باید در این مورد بدانید این است که گاهی قانون هم نمی تواند ملک را سند دار کند. یعنی املاکی وجود دارند که امکان دریافت سند برای آنها وجود ندارد. این املاک به دسته های زیر تقسیم می شوند:
- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
- مفقودالاثر بودن مالک
در صورتی که یکی از شرایط گفته شده وجود داشته باشد، امکان سنددار کردن یک ملک وجود نخواهد داشت.
بعد از اینکه این هیات در خصوص این ملک فاقد سند آنالیز های لازم را انجام دادند، نتیجه اعلام می شود. ممکن است فردی به نتیجه رای اعتراض کند که البته قانون برای افراد حق اعتراض در نظر گرفته است. فرد می تواند فقط تا 2 ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید لازم را دریافت کند. گفته شده که فرد بعد از اعتراض مدت یک ماه هم وقت دارد تا دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت ثبت باید منتظر رای دادگاه بماند.
اما در صورتی که فرد در مهلت تعیین شده اقدام نکند یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست را به دادگاه عمومی تحویل ندهد، اداره ثبت سند، مالکیت را صادر خواهد نمود؛ البته در این زمان هم باز فرد می تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.
منظور از معامله قولنامه ای ملک چیست؟
برخی از ملک ها وجود دارند که انتقال سند آنها به صورت رسمی امکان پذیر نیست و به همین دلیل قولنامه ای معامله می شوند. مواردی مثل خلافی ساختمان در بخش های مختلف مانند، عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و … باعث می شود تا یک ملک نتواند سند رسمی اخذ کند. عواملی چون قرار دریافت در طرح های شهرداری مانند بافت فرسوده، تعریض خیابان و … هم وجود دارند که باعث مسائلی می شوند.
همچنین گاها ملک هایی هم در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد می شوند که این امر باعث می شود نتوان برای آن سند رسمی دریافت کرد و بنابراین باید قولنامه ای معامله شوند.
بهتر است پیش از خرید خانه از شرایط آن نیز به خوبی آگاه شوید. اگر می خواهید چنین ملکی تهیه کنید باید نسبت به مسائل آن هم آگاه شوید چون شاید بخواهید بعدا به هر صورتی شده برای آن سند رسمی دریافت کنید. همچنین باید در خصوص هزینه دریافت سند برای خانه قولنامه ای هم اطلاعات به دست آورید چون این هزینه با هزینه دریافت سند خانه معمولی فرق دارد و ممکن است هزینه آن بسیار بیشتر باشد. پس در ابتدا شرایط یک ملک را از شهرداری استعلام کنید.
نحوه دریافت سند برای خانه بدون سند
چگونه می توان برای یک خانه بدون سند، سند دریافت کرد؟ در این قسمت راه سنددار کردن اموال بدون سند آنالیز می شود. تا به امروز بسیار رخ داده که یک خانه یا زمین به چندین نفر فروش رفته است. چنین املاک سرگردانی معمولا بدون سند هستند و نبود یک سند تعیین باعث شده که افراد سودجو از موقعیت به نفع خود استفاده نمایند. پس برای اینکه در دام چنین افرادی گرفتار نشوید برای خرید هر ملکی ابتدا کامل تحقیق کنید، آنالیز های لازم را انجام دهید و در ادامه در صورتی که هیچ شک و تردیدی نداشتید و مسئله ای وجود نداشت اقدام به خرید کنید.
در ادامه مراحل ثبت نام و اخذ سند برای املاک بدون سند به زبان ساده بیان می شود.
باید گفت افرادی که قصد دارند برای املاک بدون سند خود، سند دریافت نمایند باید به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه نمایند و نکاتی را نیز مورد توجه قرار دهند.
از جمله این نکات شامل موارد زیر است:
- قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های ثبتی فاقد سند، زمینها و چهار دیواری ها، (غیر از کشاورزی و باغات) را شامل نمی شود و فقط مربوط به ساختمان های احداثی است.
- ساختمان ها و زمینهای کشاورزی و باغات مورد نظر باید دارای سابقه ثبت باشند؛ منظور این است که برای آنها پلاک ثبتی تعیین شده باشد.
- درخواست صدور سند فقط برای املاکی است که دسترسی به مالک یا حداقل یکی از وراث او مقدور نباشد.
- این قانون مهلت و مدت انقضا ندارد؛ پس هر زمان ساختمانی احداث شد که شرایط اخذ سند را داشت، می توان برای آن درخواست سند کرد.
مراحل درخواست صدور سند مالکیت
مراحل درخواست صدور سند مالکیت به توضیح زیر است:
تهیه مدارک لازم که در املاک قولنامه ای شامل
کپی از سند مالکیت ملک (سند اولیه)
قولنامه یا قولنامه هایی که متقاصی را به مالک اولیه مرتبط می نماید.
در املاک دارای سند مشاعی شامل
سند مشاعی متقاضی
در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالتنامه
تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه
- متقاضی باید به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت مراجعه و به وسیله بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدام نمایند.
- در ادامه و پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از مهندس نقشه کش دریافت شود.
فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا png با حداکثر حجم 150 کیلوبایت
- اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی
- کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در اسناد قولنامه ای)
- اصل و کپی تمامی قولنامه های استنادی (در اسناد قولنامه ای)
- اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول ، دوم ، سوم ، صفحه حدود ملک ، توضیحات و صفحات انتقالات
- ارائه نقشه ملک با مختصات UTM
- فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel مربوطه
- ارائه فیش بانکی به مقدار تعیین شده بابت هزینه تقاضا
- تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره ورود به سامانه ثبت ملک (برای انجام کار می توان به یکی از کافی نت ها یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد)
- ورود به قسمت تکمیل درخواست (صفحه اول سامانه ثبت ملک) با استفاده از شماره های که در مرحله قبل دریافت شد و کد ملی متقاضی (برای انجام کار می توان به یکی از کافی نت ها یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد)
- ارسال مدارک به واحد ثبتی
- سرانجام ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده
هزینه صدور سند ملک چقدر است؟
هزینه دریافت سند خانه به نظر شما چقدر است؟ آیا برای انجام این کار هزینه ای هم دریافت خواهد شد؟ بله. برای سنددار کردن یک ملک باید هزینه پرداخت شود. اگر کسی قصد داشته باشد تکلیف اراضی ساختمانی بدون سند خود را تعیین کند باید یکسری هزینه ها را بپردازد. این هزینه ها شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند است. در کنار هزینه دریافت سند خانه یا هزینه صدور سند ملک ، معادل 5 درصد ارزش منطقه ای تعیین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه ای املاک مشابه تعیین می شود، دریافت و به حساب خزانه داری کل کشور واریز می شود. اگر ملک مورد تقاضا هیچگونه سندی نداشته باشد باید علاوه بر هزینه هایی که گفته شد، مابه التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه نیز طبق مقررات توسط فرد درخواست نماینده به حساب خزانه واریز شود.
منبع: هومینگ